Sisältöjulkaisija

angle-left null Omistajavaihdosten uudet muodot

Artikkeli - Hanke

Omistajavaihdosten uudet muodot

5.11.2018

Tilan omistajuuden luovutus (Kuva papunet.net)
Tilan omistajuuden luovutus (Kuva papunet.net)

Pohjois-Savossa oli ajalla 1.3.18 - 28.2.19 uusi hanke nimeltään omistajavaihdosten uudet muodot, jossa tavoitteena on etsiä uusia omistamisen muotoja ja laatia niille selkeät toimintamallit niiden toteuttamiseksi.

Luomme toimintamallin myös tilan ostamiselle ja myyjille.

Asiantuntijaryhmään kutsuttiin edustajat mm. maaseutupalveluyksiköstä, Maaseutuvirastosta, Evirasta, Maa- ja metsätalousministeriöstä, ELY-keskuksesta, pankista, vakuutusyhtiöstä, lomituspalveluyksiköstä, Melasta, ProAgriasta ja MTK:sta. Työryhmässä jokainen asiantuntija käsitteli asiaa omasta näkökulmastaan. Asiantuntijaryhmien toiminnan välillä koordinaattori keskusteli/valmisteli eri organisaatioiden kanssa asian etenemistä, jotta asiantuntijaryhmän toiminta olisi mahdollisimman tehokasta.

Hanke toteutettiin MTK-Pohjois-Savon ja ProAgria Pohjois-Savon kanssa.

Yhteyshenkilö: projektipäällikkö Anne-Mari Heikkinen p. 044 7050401, anne-mari.heikkinen(at)mtk.fi

 

Uudet omistajanvaihdosmallit

Uudet omistajanvaihdosmallit kokonainen yksityiskohtainen raportti ilmestyy piakkoin. 

Lopulliset mallit esitys.

Tiivistelmä: 

Uudet omistajanvaihdosmallit-hankkeessa tehtiin mallinnukset maatilojen omistajanvaihdoksiin liittyvistä asioista ei-sukulaisten välisten hallinnan siirtojen osalta. Erityistä huomiota kiinnitettiin maatilojen ostamiseen ja vuokraamiseen sekä sharemilking/sharefarming (suom. jaettu yrittäjyys) mallin soveltuvuuteen Suomen lainsäädäntöön. Lisäksi koottiin nykyiset markkinakanavat maatilojen myynneistä ja vuokrauksista.

Mallit työstettiin yhteistyössä asiantuntijoiden kanssa. Hankkeessa selvitettiin ensimmäiseksi, miten muiden toimialojen yrittäjät toteuttavat omistajanvaihdoksia. Malleissa päädyttiin luokittelemaan mahdollisuudet vuokraamiseen, ostamiseen tai osittain vuokraamiseen ja osittain ostamiseen sekä osakeyhtiöittämiseen. Mallinnuksessa huomioidaan toimivan maatilan ostamisessa myyjän ja ostajat näkökulmat sekä velvoitteet ja toimenpiteen vaikutukset. Samalla tavalla tarkasteltiin vuokrausvaihtoehto. Mallien pohjalle muodostettiin mallitila, jossa eri asioita verrattiin toisiinsa. Mielenkiintoisimpana pidettyä mallia Sharemilking (jatkossa jaettu yrittäjyys) selvitettiin myös Suomen oloihin kirjallisuuden pohjalta. Asiantuntijaryhmässä päädyttiin tarkastelemaan omistajanvaihdosta eri näkökulmista, joissa sai suurimman painoarvon rahoitus, lomitus ja verotus.

Mallinnetut tavat vaihtaa tilan hallintaa olivat:

  1. Vuokrauksen kautta; ei ostoajatusta, määräajan tai vanhuuseläkkeelle saakka
  2. Ostaminen/myyminen kokonaan kerralla; vain liiketoiminta tai asuinrakennus ja liiketoiminta
  3. Ostaminen/myyminen osaomistajuuden kautta:
    1. Maatalousyhtymä MTY
    2. Jaetun yrittäjyyden kautta (ns. sharefarming) jaetaan yrittäjyys esim. pellot ja karjapuoli tai % osuuksilla
    3. Vuokrauksesta ostoon; vuokrataan rakennukset ja pellot, irtaimisto ostetaan
    4. Vuokrauksesta ostoon + sopimustuotanto; vuokrataan tuotantorakennukset, ostetaan irtaimisto, sopimustuotantona rehut
  4. Osakeyhtiön osuuksien ostaminen

 

Suomalaisten vahva omistajuuden kulttuuri ja siitä johtuva haluttomuus myydä tila ulkopuoliselle taholle jarruttaa hallinnan siirtoja. Tiloilla toimintaa ohjaavat itse kunkin tahon tavoitteet ja päämäärät, joiden mukaan omistajavaihdoksen polku valitaan.

Kaikki mallinnetut omistajanvaihdokset ovat jollain tapaa mahdollisia Suomen olosuhteissa, ainakin teoreettisesti. Käytännön reaaliteetit kaventavat mallien käytettävyyttä. Suurin ongelma lienee nykyisessä kannattavuustilanteessa tilalla, jossa on useampi yrittäjä (maatalousyhtymä, jaettu omistajuus, vuokrauksesta-ostoon+sopimusmalli, osakeyhtiö): riittääkö jäljelle jäävästä tuloksesta jaettavaa monelle yrittäjälle. Ongelmana on myös lomituspalveluiden ulkopuolelle jääminen sekä verotukselliset seikat mm. jaetussa yrittäjyydessä, jossa toisella yrittäjällä ei ole peltoa hallinnassaan. Sopimustuotannolla rehut saava tila on myös verotuksen kanssa haastavassa tilanteessa, koska hänet katsotaan elinkeinoverotuksen mukaan verotettavaksi. Lisäksi ei-peltoa omistamalla tai vuokraamalla tilaa hallinnoiva menettää osan maataloustuista nykyisessä järjestelmässä.

Suomen verotus määrittelee ja ohjaa osin yritysmuotoja. Ulkopuolisten välisissä kaupoissa luovutusvoittoverotus nostaa tilan kauppahintaa. Useinkaan myyjä ei saa haluamaansa hintaa maatilalle, varsinkaan jos tunnearvon hinnoittelee mukaan. Muuttamalla verotusta ja lainsäädäntöä, jokainen malli pääsisi kehittymään uuteen muotoon.

Jaettu yrittäjyys -mallin prosentuaalinen (kulujen, tulojen, pääoman ja työpanoksen) jakaminen ei soveltunut Suomen olosuhteisiin, koska malli ei ole verotuksellisesti mahdollinen Suomessa. Tilakoon ollessa iso, tilojen omistajanvaihdoksissa rahoituksen osuus on merkittävä ja silloin voi tulla eteen myös vakuusongelma. Haaste on suurempi, jos tila on vuokrattu, koska vuokratut rakennukset eivät voi olla rahoituksen vakuutena. Jokaisen pitäisi kannustaa maatilojen säilymiseen kyläkunnittain, koska toiminnassa olevan tilan ja alueen muidenkin asuintalojen arvo säilyy paremmin.

Maatilan omistajanvaihdos on aina tilakohtainen ratkaisu, eikä vaihtoehtoja voi liikaa yleistää. Mikään malli ei voi toimia suoraan mallina tiloilla. Itse kullakin tilalla on omat ominaispiirteet, jotka pitää ottaa huomioon suunnittelussa. Lähtökohtana on, että tilan tulee olla erittäin kannattava, jotta sillä on enemmän vaihtoehtoja omistajanvaihdoksen toteuttamiselle. Tiloilla toimintaa ohjaavat itse kunkin tahon tavoitteet ja päämäärät, joiden mukaan omistajavaihdoksen polku valitaan. On mahdotonta sanoa esimerkiksi hehtaari- tai karjamääräistä tilakokoluokkaa, joka vaaditaan tietyn tyyppisille malleille.

Usein omistajanvaihdokset tehdään lainsäädännön mukaan ja verotuksen ohjaamana, ei välttämättä tilan tarpeen näkökulmasta. Omistajuuden vaihtamisen mallin ollessa mikä tahansa, yleensä esiintyvät samat kriittiset tekijät ja esteet. Lainsäädäntöä muuttamalla jokainen malli pääsisi kehittymään uudenlaiseen muotoon. Tilan hinnan määrittelee sen mm. tuottavuus ja markkinahinnat, konkurssitilojen hinnoittelulla on ohjurivaikutus osto- ja myyntihintoihin. Tilanpidon aloittamista ei määrittele tilakokoluokka, sillä myös pieni tila voi olla kannattava.

Suomesta puuttuu kirjallinen sopimuskulttuuri, jota tarvitaan erityisesti yhteisyrittämiseen tai vuokrauksen kautta tapahtuvaan maatilayrittämiseen.

Ei-sukulaisten väliset tilanpidon aloitustavat yleistyvät Suomessakin oman jatkajan puuttuessa. Jos tila on ns. myyntikuntoinen, sille on markkinoita. Suomessa osto- ja myyntipaikat ovat hajallaan ja ei ole olemassa yhtä kauppapaikkaa.

 

Tilan ostaminen ja myyminen 

Tilakokonaisuuksien ostamiseen tai myymiseen ei ole olemassa erillistä yksittäistä osto- ja myyntipaikkaa (ks. lista). Tilalliset käyttävät useita eri väyliä. Maatilojen osto- ja myyntijärjestelmän laatiminen pitää toteuttaa valtakunnallisesti, koska ostajatkin ovat kiinnostuneita koko Suomen tarjonnasta. Myyjien pitää kertoa julkisesti, että on kiinnostunut myymään tai vuokraamaan tilan. Useimmiten ostajat ovat aktiivisempia ilmaisemaan tahtonsa. Asiantuntijat tai muut omistajanvaihdoksen ympärillä olevat henkilöt eivät voi markkinoida tilan omistajanvaihdosta, jos sitä ei haluta julkiseksi.

Tilojen osto- ja myyntiaiheista osaavat kertoa asiantuntijat niin neuvonnassa kuin maaseutuhallinnolla, jos heille on niistä ilmoitettu. Toisaalta ongelmana on se, ettei niitä kerätä koordinoidusti mihinkään. Näin ollen on sattumaa kohtaavatko kohteesta kiinnostuneet myyjät ja ostajat. Nykyään internetissä on paljon eri sivustoja, joissa voi myös ilmoitella myynti tai ostohalukkuudesta. Perinteinen lehti-ilmoituskin voi toimia.

Ohessa on kerättynä keskustelujen sekä internetistä löytyneet osto- ja myyntipaikat aakkosjärjestyksessä. Tärkeysjärjestystä ei voi määrittää erilaisten tarpeiden vuoksi.

 

 

Malleja rakentaessa mallina oleva tila:

60 ha omaa peltoa, 30 vuokralla. Vuonna 2008 valmistunut 1 robotin pihatto, 67 lehmää ja nuorkarja. Keskituotos noin 10 200 kg, maitoa meijeriin 650 000 l vuodessa. Liikevaihto 380 000 euroa. Rakennusten verotuksessa poistamaton menojäännös noin 350 000 euroa, koneiden noin 180 000 euroa. Tilalla velkaa noin 600 000 euroa. Metsää 40 ha, omakotitalo valmistunut v. 2001.

Yrittäjäpari lähentelee 60 v., perinteinen spv ei mahdollinen, ei jatkajaa lähipiirissä.

 

 

Työkokous 1. 19.4.2018 materiaalit

Sharemilking ItäMaidon lehti 2 2017 juttu

Uudet omistajanvaihdosmallit Ole Kristenssen 2018

Uudet omistajavaihdosratkaisut perusesitys. 19.4.18